Questions fréquentes
1. Comment se calcule le bouquet et la rente viagère ?
Art 1976 du code civil stipule « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. » Concrètement, c’est une répartition qui est faite par l’expert viagériste, en fonction du projet du vendeur et des contraintes du marché. Le bouquet est un montant initial négocié entre les deux parties et versé de manière immédiate lors de la signature de l'acte de vente. La rente viagère, quant à elle, est calculée en tenant compte de plusieurs facteurs : la valeur du bien, le montant du bouquet, l’espérance de vie du vendeur, et les taux d’intérêt en vigueur.
2. Quels sont les avantages pour le vendeur (crédirentier) ?
3. Quels sont les inconvénients pour le vendeur (crédirentier) ?
4. Si le vendeur quitte plus tôt que prévu son logement pour aller vivre ailleurs, continue-t-il à toucher la rente ?
Oui. Dans un viager occupé, si le vendeur décide de quitter le bien (par exemple pour aller en maison de retraite ou vivre avec un proche), l’acheteur peut alors récupérer le logement plus tôt que prévu, ce qui est à son avantage. La rente est alors augmentée de l’ordre de 20%.
5. Quels risques l'acheteur doit-il considérer (débirentier) ?
L'acheteur prend le risque l’aléa, ce qui se traduire par le versement d'une rente sur une période plus étendue que prévue initialement.
6. Quelles sont les obligations et les droits respectifs du vendeur et de l'acheteur ?
7. Quelles sont les garanties offertes au vendeur ?
Art 1976 du code civil stipule « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. » Concrètement, c’est une répartition qui est faite par l’expert viagériste, en fonction du projet du vendeur et des contraintes du marché. Le bouquet est un montant initial négocié entre les deux parties et versé de manière immédiate lors de la signature de l'acte de vente. La rente viagère, quant à elle, est calculée en tenant compte de plusieurs facteurs : la valeur du bien, le montant du bouquet, l’espérance de vie du vendeur, et les taux d’intérêt en vigueur.
2. Quels sont les avantages pour le vendeur (crédirentier) ?
- C’est l’outil idéal de maitrise de la succession.
- Il reçoit immédiatement un capital (le bouquet) qui peut être utile pour financer sa retraite ou d'autres projets personnels.
- La rente viagère lui assure un revenu régulier tout au long de sa vie, parfois complété par une amélioration de son pouvoir d'achat si la rente est indexée.
- Il peut continuer à occuper le bien (en viager occupé) ce qui lui permet de conserver son cadre de vie habituel.
3. Quels sont les inconvénients pour le vendeur (crédirentier) ?
- En viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit (ou le droit d’usage), mais transmet la nue-propriété à l’acheteur. Il ne pourra plus transmettre le bien à ses héritiers en pleine propriété.
- En vendant en viager occupé, le vendeur ne perçoit pas la totalité de la valeur du bien, car l’expert viagériste tient compte de la durée d’occupation théorique du bien. Cela peut être perçu comme une moindre valorisation immédiate du bien.
4. Si le vendeur quitte plus tôt que prévu son logement pour aller vivre ailleurs, continue-t-il à toucher la rente ?
Oui. Dans un viager occupé, si le vendeur décide de quitter le bien (par exemple pour aller en maison de retraite ou vivre avec un proche), l’acheteur peut alors récupérer le logement plus tôt que prévu, ce qui est à son avantage. La rente est alors augmentée de l’ordre de 20%.
5. Quels risques l'acheteur doit-il considérer (débirentier) ?
L'acheteur prend le risque l’aléa, ce qui se traduire par le versement d'une rente sur une période plus étendue que prévue initialement.
6. Quelles sont les obligations et les droits respectifs du vendeur et de l'acheteur ?
- Pour le vendeur : Il est tenu de fournir toutes les informations nécessaires concernant l'état du bien et son histoire. En cas de vente en viager occupé, il bénéficie du droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès, sauf clause contraire.
- Pour l'acheteur : Il doit respecter le paiement régulier de la rente viagère et peut être amené à assumer certains frais (entretien, réparations, etc.) selon les modalités contractuelles. Il obtient le titre de propriété du bien, ce qui peut lui offrir des garanties à moyen ou long terme.
La rédaction de l'acte notarié est primordiale pour clarifier ces droits et obligations et éviter des malentendus futurs.
7. Quelles sont les garanties offertes au vendeur ?
- Sécurisation par l’acte notarié
La signature devant notaire est une garantie forte, car le notaire s’assure que toutes les stipulations sont claires, conformes à la législation et équilibrées. Cet acte établit formellement les droits et obligations des parties et constitue une preuve incontestable en cas de litige. - Garantie contractuelle de paiement
Dès la signature de l’acte notarié, le vendeur est protégé par une contractualisation précise des modalités de paiement. Le débiteur (l’acheteur ou débirentier) s’engage à verser, en plus du bouquet initial, une rente viagère dont le montant et les échéances sont définis dans le contrat. En cas de non-respect de ces engagements, le vendeur peut recourir aux voies judiciaires pour obtenir l'exécution forcée du contrat ou demander des indemnités. - Clause pénale et mécanismes de recouvrement
Pour renforcer l’obligation de paiement, le contrat peut comporter une clause pénale prévoyant une indemnisation en cas de retard ou d’impayé de la rente. Cette clause permet au vendeur de se prémunir contre le risque de défaillance du débiteur et de limiter l’impact financier d’un éventuel manquement.